作者：李韵琳 来源：联合早报 编辑：智讯盛图
被誉为‘加东大王’，乐斯太平洋控股集团执行主席张丰霖认为，这是个美丽的误会。
该集团在加东一带的项目比其他发展商多。从二〇〇四年至二〇〇七年，集团在这一带推出八个项目；今年推出的六个项目中，也有五个位于东部。于是，该集团被业界封为‘加东大王’。其实，‘加东大王’的地盘并不限于加东，还跨越诺维娜、马里士他和实龙岗一带。
乐斯太平洋控股集团（Roxy-Pacific Holdings）执行主席张丰霖（42岁）受访时笑言：“大家总是误会我们只对加东的房地产或地皮感兴趣，尤其是房地产代理，大多只介绍这一带的地段给我们，造成我们发展的大部分项目都集中在这一区，因此意外地成为‘加东大王’。其实，公司发展的第一个住宅项目位于奥云路（Owen Rd，靠近花拉公园地铁站），首个大型商业项目麦士威大厦（Maxwell House）则位于丹戎巴葛，都不在东部。”
麦士威大厦是乐斯太平洋控股的前身——顺南有限公司（Soon Nam Realty）和建南工程（Kian Lam Construction）于1972年承建的。这两家公司是由张丰霖父亲张国良于1967年与几名合作伙伴创办，当年分别从事房地产发展和建筑，专注在靠近市中心发展小型住宅项目。这些项目大多已被集体出售，包括位于金殿路（Kim Tian Rd）的女皇宅（Queen's Flat）、公主住宅（Princess Flats），位于经禧路的凤凰大厦（Phoenix Mansion）以及靠近丹戎巴葛火车站、尝试集体出售的龙门大厦（Dragon Mansion）。
公司首次进军东部是在1974年9月，成为发展商Miles Development半个股东后，在如切的绍经路（Cheow Keng Rd）兴建排屋。真正建立“加东王国”可追溯至80年代初，张国良以1000万元把邵氏机构乐斯戏院，连同旁边两幅较小私人住宅买下。
张丰霖说：“父亲当时想，这几幅地段不错，连接东海岸路和马林百列路，作为贯穿两区的桥梁，很有发展潜力。以当时行情来看，价钱不便宜，但以今天的眼光看，简直是便宜到‘笑’。”
这三幅总共17万平方英尺的永久地契地段分两个阶段发展：第一阶段是发展一栋零售建筑物，也就是人们所熟悉的乐斯广场（Roxy Square）；第二阶段则在该建筑物后，发展一家拥有200多间客房的酒店。后来，新加坡陷入1985的经济不景。张国良决定搁置第二阶段工程，并趁机收购其他股东股权，重组集团业务，并把公司改名为乐斯太平洋。
进入90年代，政府将那一带的容积率提高。该集团重新研究第二阶段计划，原本只能建200多间客房的酒店，可重新设计为拥有483个客房和6万平方英尺零售店的酒店，也就是如今的豪华美居乐斯酒店（Grand Mercure Roxy Hotel）。2007年，集团将几个住客率较不理想的套房转为客房，使客房数额增至558个。
为协助父亲重组整顿业务，张国良的四个儿子于80年代末陆续加入家族生意。大儿子张丰耀拥有酒店管理文凭，曾任高档度假消闲村Aman Resort总经理，负责打理豪华美居乐斯酒店业务。拥有工商管理文凭的二儿子张丰熙，现为集团房地产投资部门主管，也负责人事和行政事务。老三张丰炜是建筑师，参与公司所有项目的设计和建设。幼子张丰霖毕业自南洋理工大学会计系，曾在星展银行任职，现为乐斯太平洋执行主席。
喜欢私下寻宝通过房地产经纪穿针引线
别看张丰霖年纪轻轻，他却能胜任多种业务，如与房地产代理接洽投标地段、买地、设计和销售新项目。
“我鼓励房地产代理在找到合适地段时直接联络我，他们都有我的手机号码。这样一来，只要地段有发展潜质，价格合理，我们就能在短时间达成交易。机会不是常常有，如果三心二意，代理就会将它介绍给其他发展商，下次有新地段出台也不会把你摆在第一位，损失很大。”
张丰霖最快在两个星期内达成收购协议，最长仅为两个月。如果价格谈不拢，张丰霖会暂时将地段搁在一旁，几个月后等时机成熟时再重谈。这些地段包括在招标阶段没成功集体出售的项目。
与房地产代理保持密切关系是集团商业策略之一。集团收购的地段几乎都经代理介绍、撮合或私下配售，收购的地段许多是由几个洋房组成的地段。
张丰霖解释：“政府招标地段通常有一大票人追逐，投标价偏高，而且我们发展的项目都较小型，不需要大幅地段。我们比较喜欢私下寻宝，不但能以较低价格买到地段，也能更好地控制成本和回报率。”
通过房地产经纪的穿针引线，乐斯太平洋在沙斯期间，以每平方英尺270多至300多元的低价购买了位于诺维娜、马里士他的三幅地段。集团去年6月推出位于珊路的The Marque@Irrawaddy，售价介于每平方英尺985元和1203元。
人人回避时趁低吸购
“沙斯爆发期间，诺维娜、马里士他一带房子价格跌至谷底，我们看准这一带靠近市区，日后需求肯定会回流，有升值的机会，在人人回避的时候趁低吸购。”
在2000年，公司的酒店和零售业务上了轨道，第二代正式接管公司业务后，乐斯太平洋才重新投入发展住宅项目。
当年，张丰霖母亲把位于直落古楼K巷，可建筑楼面为2943平方公尺的住家转售公司，作为儿子进军私宅的试验品。
四名儿子没令父母失望，把70年代以5万元买下的住家，转为拥有24个单位的小型公寓项目Veranda，并在两个月内把所有单位售出，取得1770万元的销售成绩。
虽在房地产低潮期仍取得骄人成绩，张丰霖坦言，由于没控制好建筑成本而亏了一些钱。他说：“我们把那次的亏钱经验当成缴学费，学习该如何控制成本，懂得在设计方面取舍。我们也在这时把集团项目的定位锁定在中档。我们不是SC环球（SC Global），品牌定位不同，知道自己的实力在哪里，选择专攻小型中档项目。”
设计别出心裁 新项目被抢购一空
上世纪60和70年代的新加坡有许多小型发展商，竞争非常激烈。张丰霖从父亲那里学到，要从中脱颖而出，须从设计下手，提供别出心裁、与众不同的产品。
集团位于直落古楼N巷的The Ambrosia，是第一个在市区外、个别单位拥有私人游泳池的住宅项目。今年上半年本地楼市虽死气沉沉，但该项目在农历新年后推出，39个单位在两个星期内认购率已超过50％，并于7月被抢购一空。
“虽然目前楼市淡静，但是周末还是会有七八十人参观示范展厅，并非像亚洲金融危机时一人也没有的冷清。市场还是有买家，他们等待进场的时机，关键是项目是否达到他们的需要，价格是否合理。”
The Ambrosia售价定在每平方英尺850元至900多元，较附近以1000元以上出售的新项目来得低。张丰霖说：“我们以每平方英尺300多元买下这个单位的地段，才能以较优惠价格售出。”
当大部分发展商把项目延至下半年才推出，反其道而行的张丰霖表示，没人推出才是上场好时机，焦点会集中在自己身上，不会被大型项目给埋没了。
此外，推出新项目时，张丰霖也采取低本高效的方式，把同样位于直落古楼H巷的The Verte、The Azzuro和The Ambra三个项目通过一个展厅出售，为集团省下80万元的展示厅建筑费。三个项目超过70％的单位都已找到买家。
负债率低 在信贷吃紧市场占上风
作为前会计师，张丰霖对数字特别敏感。
他曾经历80年代的经济萧条和1997／98年的金融危机，所以他一直非常严格地控制财务和开支，集团的负债与资产比率（gearing ratio）仅为0.54。
“贪多嚼不烂，我们不会还没学走就要学飞。为了抑制风险，我们不买超过价值3000万元的地段，而且给予的回报必须至少是15％至25％。目前的房价因市场急转直下，可能短短几个星期内暴跌10％。”
负债与资产比率低，加上集团今年三月通过首次公开售股筹集的3620万元资金，让集团在信贷吃紧的市场中占上风，有足够的财力收购有发展潜能的地段，以及提升乐斯广场和豪华美居乐斯酒店设施。
张丰霖表示，只要不是工业厂房，不管住宅、零售、酒店或办公楼地段，他都感兴趣，地区不限，但价格须合理。
“我们售出的项目将在未来三四年陆续进账，因此我们不急于填补土地库。”
尽管市场目前预测楼市要到明年才有望起死回生，但集团仍计划在今年第四季至明年第一季推出三个项目，即位于直落古楼N巷99和101号，共有42个单位的项目，以及位于百乐美路（Prome Rd）和巴摩路（Bhamo Rd）分别有48和88个单位的项目。
在艰难的环境中老神在在，对自己的项目信心满满，准备陆续推出市场，充分体现了乐斯太平洋王者的风范。
